9 пунктов, о которых нельзя забывать при получении ипотеки

5 апреля 2019

Вы давно мечтаете о собственной квартире и готовы взять ипотеку? Это хорошее решение, но задуматься о такой покупке нужно серьезно. Давайте разберем по полочкам, как не загнать себя в угол.

1. Выбор вида платежа

Сейчас очень много банков предлагают различные условия для оформления ипотеки. В первую очередь стоит обратить внимание на вид платежа. От вида платежа зависит структура выплаты кредита. 

Если выбрать аннуитетный платеж, вы весь срок будете платить одинаковую сумму кредита. Но сначала большая часть платежа будет уходить на погашение процентов, а основной долг будет уменьшаться незначительно.  

При дифференцированном сначала платеж большой, но со временем он становится меньше. В таком случае сумма основного долга по ипотеке каждый месяц будет уменьшаться. 

Для примера возьмем ипотеку в 2 млн. руб. на 20 лет под 11.3% годовых: 

  • При аннуитетном платеже переплата составит примерно 3 052 873 рубля. 
  • При дифференцированном платеже составит примерно 2 271 429 рублей.

Думаю, вы согласитесь, что разница весомая. Примерные расчеты вы сможете сделать, используя кредитный калькулятор на нашем сайте.

2. Выбор валюты

Всегда заманчиво при взятии ипотеки выглядят процентные ставки по валютным ипотекам. Ставки значительно меньше… Но не стоит забывать о нестабильности валютного рынка. Показательными являются ситуации, возникшие во время валютного кризиса 2008 и 2014 года. 

Золотое правило любого кредита — брать кредит в той валюте, в которой вы получаете основной доход. В таком случае вы не будете терять деньги на конвертации, и будете защищены от внезапного роста долговых обязательств.

3. Не забудьте изучить государственные программы

Очень часто люди забывают узнать, может ли государство помочь им в приобретении квартиры. К сожалению, условия государственных программ могут меняться. Нужно всегда отслеживать актуальную информацию. 

4. Дополнительные условия

Большинство людей при выборе ипотеки обращают внимание только на процентную ставку. И не удивительно. Кажется, что если ставка меньше, то и меньше заплатишь по кредиту. Но это не так. 

Нельзя забывать о комиссиях, сборах, страховках, которые вам придется заплатить. Внимательно читайте все параграфы договора, особенно то, что написано мелким шрифтом. Обычно именно там прописаны важные условия. Не стесняйтесь задавать вопросы сотрудникам банка. 

5. Выбор страховой компании

Практически всегда банк попросит оформить страховку перед тем, как выдать вам кредит. Сотрудники банка всегда предложат вам список страховых компаний, с которыми сотрудничает банк. Но не всегда предложения этих страховых компаний будет выгодно для вас. Помните, что никто не может вам помешать выбрать любую другую компанию, тем самым выбрав более выгодные условия для себя. Сложность может возникнуть, если компания не аккредитована банком, в таком случае нужно будет доказать, что она соответствует необходимым критериям. 

Если говорить именно о страховании, закон обязывает застраховать только объект залога. Но иногда, страховые компании предлагают комплексные продукты, которые могут оказаться более выгодными или дешевыми. 

Но лучше уточнить о действиях банка, в случае отказа оформления страхового полиса или при его оформлении в неаккредитованной вашим банком компании. Не обязательно, но это может повлечь санкции со стороны банка — от увеличения процентной ставки до отказа в выдаче ипотеки. 

6. Досрочное погашение

Большинство заемщиков недооценивают возможности досрочного погашения кредита. А большая часть заемщиков начинают делать это только во второй половине срока, когда основная сумма процентов уже оплачена. 

Возьмём пример с ипотекой на 2,3 млн рублей, оформленной на 10 лет по ставке 11,5% годовых. Воспользовавшись кредитным калькулятором, вы сможете увидеть, что при плате по графику по аннуитетной схеме более 68% от суммы ваших платежей идут на уплату процентов. Всего вы переплатите 1 577 426 рублей.

Если же вы запланируете при каждом месячном платеже дополнительно выплачивать 10 тысяч рублей основного долга, то размер переплаты по процентам составит 1 075 119 рублей, а срок кредита сократится до 6 лет. Экономия будет равна 502 307 рублям. Результат максимально очевиден и прост.

7. Оформление налоговых вычетов

Очень часто заемщики забывают об оформлении налогового вычета на имущество. А ведь это неплохая возможность сэкономить на ипотеке с помощью государства. Если вы гражданин России и получаете официальную заработную плату, то вы имеете право получить уплаченный подоходный налог при покупке квартиры. При покупке квартиры за наличные — 260 тысяч рублей (13% от максимального лимита в 2 млн. руб.), а при приобретении жилплощади в ипотеку еще и за расходы по кредиту — 390 тысяч (общая сумма, максимальный лимит 3 млн. руб.)

 Если стоимость вашей квартиры меньше 2 млн. руб., то данный вычет можно разделить на 2 объекта. А если квартиру вы покупали вместе с супругом, и каждый из вас имеет официальный доход, то вы вдвоем можете заявить вычет на одну и ту же квартиру. Соответственно, сумма которую вернет вам государство удвоится. 

С подробной информацией вы можете ознакомиться на сайте налоговой. 

8. Рефинансирование ипотеки

При снижении ключевой ставки Центробанка России снижаются и ставки по кредитам. Ипотека — не исключение. Но очень часто заемщики не хотят заново оформлять ипотеку в новом банке. Хотя и экономия может быть очень заметной. 

Не стоит забывать, что экономия достигается в случае уменьшения суммы уплаченных процентов, значительную разницу можно получить при оформлении рефинансирования в первой половине срока кредитования. 

Важно! Не забывайте уточнять информацию о дополнительных условиях и расходах, различных комиссиях и сборах. Именно эти условия могут сделать новый кредит менее выгодным, чем старый.

9. Бездействие в сложной финансовой ситуации

В жизни может произойти что угодно. Что же делать, если у вас сложилась сложная финансовая ситуация и нечем платить кредит?

  • Ни в коем случае не избегайте общения с банком.
  • Не берите новые кредиты и займы, чтобы погасить старый.
  • Не доводите до суда и исполнительного производства. 

Помните, что с банком всегда можно договориться. В зависимости от вашей ситуации банк может увеличить срок ипотеки, при этом уменьшив платеж, или дать ипотечные каникулы. Именно это и есть реструктуризация долга.